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　　楚天都市報訊 圖為：武咸城鐵沿線新建樓盤林立 記者程銘攝
　　本報記者陳珂 實習生劉琪
　　武漢市房管局數據顯示，今年1至6月，該市新建住宅成交量7.4萬餘套，與去年同期的74068套基本持平。
　　今年，武漢樓市在重重壓力中開場：去年底限購政策加碼，公積金貸款門檻提高，繼續縮小購房群體；年初國內部分城市樓盤大幅下調報價，形成購房者觀望預期；銀行對房貸沒了興趣，讓開發商回款壓力驟然增加。這三大壓力，讓樓市進入階段性調整期。
　　開發商迅速反應應對困局。今年上半年，武漢房價基本處於停漲狀態，釋放了部分需求。對比部分城市成交量大幅滑坡，武漢樓市算是穩住了。
　　●一葉知秋 從搖號買房到特價賣房
　　“總的感覺是，購房者突然變得很猶豫。”昨日，一家房地產開發企業負責人如此點評武漢上半年的樓市情況。
　　這家企業正在開發、銷售一個總規模超過百萬平方米的綜合體。幸運的是，去年底，在市場還比較火爆的時期，他們推出了第一期房源。
　　當時，購房者要買到這個項目的房子，還必須靠“搶”。由於認籌量超過房源數，開發商採取搖號方式確定購房者，甚至以全款購房、商貸、組合貸、公積金貸等不同付款方式，把客戶分為“三六九等”。開盤當天，每位購房者只有3分鐘時間選房，很多人甚至連單價都沒有看清楚，就匆匆支付定金。
　　但今年春節後，情況突然變化。“我們的大戶型均價低於1.1萬元/平方米，小戶型接近1萬元/平方米，比周邊其他項目便宜。即便如此，很多客戶還是遲遲不下定金。”該負責人說。
　　當時杭州等地不斷爆出“降價3000元/平方米”的新聞，讓很多武漢的購房者相信，該市樓市也會跟風。
　　開發商的應對方式，一開始是將認籌金從1萬元降到2000元，並提高認籌抵扣金額，但這種“假摔”根本無法打消購房者的顧慮。從4月起，該樓盤終於暗中降價，只要客戶提出讓利要求，置業顧問就會以“申請特價房”的名義，提供額外折扣，總價再優惠2個百分點。
　　●讓利收效 價格停漲刺激購房需求
　　上述樓盤，只是武漢樓市的一個縮影。今年以來，越來越多的開發商，重拾“以價換量”的大旗。
　　光谷關山大道一家樓盤，去年一期報價每平方米1萬元出頭，今年5月二期開盤，報價調整至9500元/平方米。更多開發商，則通過“特價房”、“底價競拍”、零首付、補貼利率、贈送家電基金等曲線方式，暗中調低房價。
　　武漢市房管局公佈的數據顯示，今年1月，該市房價均價為7019元/平方米；到4月份，均價為7067元/平方米，上漲0.6%。而據國家統計局公佈的數據，今年5月，武漢房價停漲，預計6月甚至會出現環比下跌。而去年9月至12月，該市房價漲幅連續4個月達到兩位數。
　　一家總部位於北京的大型開發商，在本輪調整中最早讓利促銷，今年上半年完成銷售40多億元，不僅拿下武漢市場銷售冠軍，也是為數不多的完成半年業績的房企。
　　開發商讓利，開始打消購房者的觀望情緒。“促銷就能取得不錯的效果，表明武漢市場的剛性需求很旺盛，只要購房者確認得到實惠，就會出手，畢竟剛性需求不可能無限期觀望下去。”該開發商人士說。
　　●穩中有憂 成交量居高供應量更大
　　今年上半年，武漢新建住宅成交量7.4萬餘套，不僅與去年同期基本持平，從全國範圍看，也至少能擠進前三名。
　　但這並不代表開發商的日子就會好過——由於供應量大幅增加，銷售率其實降低明顯。
　　據中國指數研究院跟蹤統計，2013年，武漢樓盤開盤當天，平均銷售率為58.7%。今年1至2月基本維持這一水平，3月甚至一度沖高到60.5%，但從4月起，情況發生了變化。
　　當月，武漢各樓盤累計推出新房源6968套，開盤當日銷售3469套，平均銷售率49.8%，一年多來首次跌破5成。5月累計推出新房源9960套，開盤當日銷售5193套，平均銷售率52.1%。同時，從今年4月起，武漢基本沒有再現所謂的“日光盤”。
　　另外，由於銀行信貸不給力，意味著不少樓盤即便賣出房子，開發商的資金也無法迅速回籠。
　　同時，目前房地產項目均為滾動開發，即一期建成銷售後，再利用回籠資金進行二期開發，以此類推。今年以來，武漢一些大型新項目的規模達到700萬平方米，開發周期至少7至8年，銷售率降低、資金回籠慢，可能導致後續配套建設無法跟上。記者從武漢市房管局市場開發和監管處獲悉，今年，市場監管的重點就是延遲交房，尤其是開發商因資金斷裂而導致的延遲交房。
　　●後市預判 暫時沒有放鬆調控計劃
　　武漢今年上半年的房價基本處於停漲狀態，下半年又將如何變化？
　　根據市場情況，開發商促銷通常分為4個階段：首先是加大促銷贈品力度；其次是推出團購價、特價房；三是老盤減配降價、新盤低開；最後是清倉降價。
　　目前武漢樓市“特價房”普遍，但近期，漢口濱江一精裝樓盤停止對房源進行精裝，改為出售毛坯房，報價從起價1.5萬元/平方米，變為均價1.3萬元/平方米。武漢樓市，正在從第二階段向第三階段發展。中國指數研究院（華中）市場研究總監李國政表示，要判斷樓市走向，首先要看政策是否發生變化。近1個月來，沈陽、呼和浩特等城市相繼傳出放鬆調控的新聞，表明部分地方已有“救市”意願。
　　實際上，早在今年初，武漢一些開發商即通過開發企業協會，向主管部門提出“放鬆調控”的建議。但記者從武漢市房管局獲悉，該市暫時沒有類似調整計劃。
　　雖然不少購房者預期武漢房價會繼續走低，但值得一提的是，今年上半年，武漢地價維持穩定，表明開發商對未來房產定價的態度。如江夏、四新、白沙洲等置業熱門區域的地塊，成交樓面地價仍為2000—3000元/平方米，與去年基本持平。
　　在後湖開發項目的一家上海房企人士認為，在一些城市，供求關係直接影響房價，導致限購對市場衝擊很大。武漢則仍處在快速發展當中，尤其是軌道交通、快速路網建設等，會帶動物業價值的內在提升，再加上剛性需求旺盛、外地來漢置業需求平穩，對武漢樓市的穩定起到了很好的支撐作用。
　　（原標題：武漢新房半年成交7.4萬套與去年同期基本持平）