楚天都市報訊 圖為:武咸城鐵沿線新建樓盤林立 記者程銘攝
  本報記者陳珂 實習生劉琪
  武漢市房管局數據顯示,今年1至6月,該市新建住宅成交量7.4萬餘套,與去年同期的74068套基本持平。
  今年,武漢樓市在重重壓力中開場:去年底限購政策加碼,公積金貸款門檻提高,繼續縮小購房群體;年初國內部分城市樓盤大幅下調報價,形成購房者觀望預期;銀行對房貸沒了興趣,讓開發商回款壓力驟然增加。這三大壓力,讓樓市進入階段性調整期。
  開發商迅速反應應對困局。今年上半年,武漢房價基本處於停漲狀態,釋放了部分需求。對比部分城市成交量大幅滑坡,武漢樓市算是穩住了。
  ●一葉知秋 從搖號買房到特價賣房
  “總的感覺是,購房者突然變得很猶豫。”昨日,一家房地產開發企業負責人如此點評武漢上半年的樓市情況。
  這家企業正在開發、銷售一個總規模超過百萬平方米的綜合體。幸運的是,去年底,在市場還比較火爆的時期,他們推出了第一期房源。
  當時,購房者要買到這個項目的房子,還必須靠“搶”。由於認籌量超過房源數,開發商採取搖號方式確定購房者,甚至以全款購房、商貸、組合貸、公積金貸等不同付款方式,把客戶分為“三六九等”。開盤當天,每位購房者只有3分鐘時間選房,很多人甚至連單價都沒有看清楚,就匆匆支付定金。
  但今年春節後,情況突然變化。“我們的大戶型均價低於1.1萬元/平方米,小戶型接近1萬元/平方米,比周邊其他項目便宜。即便如此,很多客戶還是遲遲不下定金。”該負責人說。
  當時杭州等地不斷爆出“降價3000元/平方米”的新聞,讓很多武漢的購房者相信,該市樓市也會跟風。
  開發商的應對方式,一開始是將認籌金從1萬元降到2000元,並提高認籌抵扣金額,但這種“假摔”根本無法打消購房者的顧慮。從4月起,該樓盤終於暗中降價,只要客戶提出讓利要求,置業顧問就會以“申請特價房”的名義,提供額外折扣,總價再優惠2個百分點。
  ●讓利收效 價格停漲刺激購房需求
  上述樓盤,只是武漢樓市的一個縮影。今年以來,越來越多的開發商,重拾“以價換量”的大旗。
  光谷關山大道一家樓盤,去年一期報價每平方米1萬元出頭,今年5月二期開盤,報價調整至9500元/平方米。更多開發商,則通過“特價房”、“底價競拍”、零首付、補貼利率、贈送家電基金等曲線方式,暗中調低房價。
  武漢市房管局公佈的數據顯示,今年1月,該市房價均價為7019元/平方米;到4月份,均價為7067元/平方米,上漲0.6%。而據國家統計局公佈的數據,今年5月,武漢房價停漲,預計6月甚至會出現環比下跌。而去年9月至12月,該市房價漲幅連續4個月達到兩位數。
  一家總部位於北京的大型開發商,在本輪調整中最早讓利促銷,今年上半年完成銷售40多億元,不僅拿下武漢市場銷售冠軍,也是為數不多的完成半年業績的房企。
  開發商讓利,開始打消購房者的觀望情緒。“促銷就能取得不錯的效果,表明武漢市場的剛性需求很旺盛,只要購房者確認得到實惠,就會出手,畢竟剛性需求不可能無限期觀望下去。”該開發商人士說。
  ●穩中有憂 成交量居高供應量更大
  今年上半年,武漢新建住宅成交量7.4萬餘套,不僅與去年同期基本持平,從全國範圍看,也至少能擠進前三名。
  但這並不代表開發商的日子就會好過——由於供應量大幅增加,銷售率其實降低明顯。
  據中國指數研究院跟蹤統計,2013年,武漢樓盤開盤當天,平均銷售率為58.7%。今年1至2月基本維持這一水平,3月甚至一度沖高到60.5%,但從4月起,情況發生了變化。
  當月,武漢各樓盤累計推出新房源6968套,開盤當日銷售3469套,平均銷售率49.8%,一年多來首次跌破5成。5月累計推出新房源9960套,開盤當日銷售5193套,平均銷售率52.1%。同時,從今年4月起,武漢基本沒有再現所謂的“日光盤”。
  另外,由於銀行信貸不給力,意味著不少樓盤即便賣出房子,開發商的資金也無法迅速回籠。
  同時,目前房地產項目均為滾動開發,即一期建成銷售後,再利用回籠資金進行二期開發,以此類推。今年以來,武漢一些大型新項目的規模達到700萬平方米,開發周期至少7至8年,銷售率降低、資金回籠慢,可能導致後續配套建設無法跟上。記者從武漢市房管局市場開發和監管處獲悉,今年,市場監管的重點就是延遲交房,尤其是開發商因資金斷裂而導致的延遲交房。
  ●後市預判 暫時沒有放鬆調控計劃
  武漢今年上半年的房價基本處於停漲狀態,下半年又將如何變化?
  根據市場情況,開發商促銷通常分為4個階段:首先是加大促銷贈品力度;其次是推出團購價、特價房;三是老盤減配降價、新盤低開;最後是清倉降價。
  目前武漢樓市“特價房”普遍,但近期,漢口濱江一精裝樓盤停止對房源進行精裝,改為出售毛坯房,報價從起價1.5萬元/平方米,變為均價1.3萬元/平方米。武漢樓市,正在從第二階段向第三階段發展。中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政表示,要判斷樓市走向,首先要看政策是否發生變化。近1個月來,沈陽、呼和浩特等城市相繼傳出放鬆調控的新聞,表明部分地方已有“救市”意願。
  實際上,早在今年初,武漢一些開發商即通過開發企業協會,向主管部門提出“放鬆調控”的建議。但記者從武漢市房管局獲悉,該市暫時沒有類似調整計劃。
  雖然不少購房者預期武漢房價會繼續走低,但值得一提的是,今年上半年,武漢地價維持穩定,表明開發商對未來房產定價的態度。如江夏、四新、白沙洲等置業熱門區域的地塊,成交樓面地價仍為2000—3000元/平方米,與去年基本持平。
  在後湖開發項目的一家上海房企人士認為,在一些城市,供求關係直接影響房價,導致限購對市場衝擊很大。武漢則仍處在快速發展當中,尤其是軌道交通、快速路網建設等,會帶動物業價值的內在提升,再加上剛性需求旺盛、外地來漢置業需求平穩,對武漢樓市的穩定起到了很好的支撐作用。
  (原標題:武漢新房半年成交7.4萬套與去年同期基本持平)
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